Con un costo promedio de USD $1,265 por metro cuadrado y más de 1,500 MW de capacidad proyectada para 2030, México lidera la construcción de data centers en América Latina. Cada proyecto representa una inversión de cientos de millones de dólares expuesta a riesgos de construcción que las pólizas tradicionales no contemplan. Esta guía detalla cómo estructurar la cobertura Builders Risk para proteger cada fase del ciclo constructivo.
Por Qué la Construcción de Data Centers Requiere un Seguro Especializado
Construir un data center no es construir un edificio comercial. La complejidad de los sistemas MEP (mecánicos, eléctricos y de plomería), la densidad de equipos de alto valor por metro cuadrado y la interdependencia entre sistemas de energía, refrigeración y conectividad crean un perfil de riesgo que las pólizas genéricas de construcción simplemente no cubren de forma adecuada.
En América Latina, donde la inversión en infraestructura de data centers supera los USD $12,000 millones, la construcción simultánea de decenas de instalaciones en México, Colombia, Chile y Argentina ha generado una demanda sin precedentes de seguros de construcción especializados. Los proyectos hiperescala en Querétaro, el Estado de México y Nuevo León representan inversiones individuales de USD $200 a $800 millones, donde un siniestro durante la fase constructiva puede eliminar años de retorno financiero.
Un data center en construcción enfrenta riesgos que un edificio de oficinas jamás experimenta: transformadores de media tensión de 30 MVA que se dañan durante la instalación, sistemas de UPS con baterías de litio que presentan riesgo de incendio térmico, chillers de precisión de 500 toneladas que requieren manipulación especializada, y kilómetros de cableado de fibra óptica y cobre que son vulnerables al agua, polvo y vibración.
Estructura del Seguro CAR/EAR para Data Centers
CAR (Contractors All Risks) vs. EAR (Erection All Risks)
La distinción entre CAR y EAR es fundamental para un proyecto de data center. La póliza CAR cubre la fase de construcción civil: cimentación, estructura, envolvente, pisos técnicos elevados y la infraestructura general del edificio. La póliza EAR entra en juego cuando comienza la instalación de equipos mecánicos y eléctricos: transformadores, tableros de distribución, UPS, generadores diésel, sistemas de refrigeración, racks y la infraestructura de cableado estructurado.
En la práctica, los proyectos de data centers en LATAM suelen estructurarse con una póliza combinada CAR/EAR que cubre ambas fases bajo un solo programa. Esto elimina las brechas de cobertura que pueden surgir cuando la construcción civil y la instalación de equipos se superponen, algo que ocurre frecuentemente en proyectos de data center donde los equipos MEP se instalan antes de que la obra civil esté completamente terminada.
La suma asegurada de la póliza CAR/EAR debe reflejar el valor total del proyecto al momento de su finalización, incluyendo:
- Obra civil completa: estructura, cimentación, pisos técnicos, muros cortafuegos, cubiertas y envolvente del edificio
- Equipos MEP: transformadores, switchgear, UPS, baterías, generadores, tanques de combustible, chillers, CRAH/CRAC, bombas y tubería
- Infraestructura de conectividad: meet-me rooms, cableado de fibra, ductos, bandejas de cables y racks de distribución
- Sistemas de seguridad y detección: VESDA, supresión limpia (FM-200 o Novec 1230), CCTV, control de acceso
- Materiales almacenados: equipos en sitio pendientes de instalación, con sublímites específicos por ubicación de almacenamiento
Sección de Responsabilidad Civil
La sección de responsabilidad civil de la póliza CAR/EAR cubre los daños que la construcción del data center pueda causar a terceros: propiedades vecinas afectadas por vibraciones durante la cimentación profunda, daños a infraestructura subterránea (ductos de fibra, líneas de energía, tuberías de agua) durante la excavación y accidentes que afecten a trabajadores de subcontratistas. En zonas industriales de Querétaro o el Estado de México, donde los data centers frecuentemente se construyen en proximidad a otras instalaciones industriales, esta cobertura es particularmente relevante.
DSU: Delay in Start-Up
El DSU (Delay in Start-Up) es posiblemente la extensión más importante del seguro de construcción para data centers, y es también la que más frecuentemente se subdimensiona o se omite por completo. El DSU funciona como un seguro de interrupción de negocio para la fase de construcción: cubre la pérdida de ingresos anticipados cuando un evento asegurado retrasa la fecha de inicio de operaciones comerciales.
Para un operador de colocation que ha firmado contratos de pre-arrendamiento con tenants antes de que la construcción termine, un retraso de tres meses en la puesta en marcha puede representar pérdidas de USD $5 a $15 millones en ingresos no percibidos, más penalidades contractuales por incumplimiento de fechas de entrega. El DSU cubre estas pérdidas siempre que el retraso sea consecuencia de un evento cubierto por la póliza CAR/EAR subyacente.
La estructura del DSU para data centers debe contemplar:
- Ingresos por contratos de colocation pre-firmados: MRR (Monthly Recurring Revenue) comprometido con tenants que esperan ocupar espacio en fechas específicas
- Costos financieros incrementales: intereses sobre deuda de construcción que continúan devengándose durante el retraso
- Penalidades contractuales: compensaciones adeudadas a tenants por incumplimiento de fechas de entrega
- Gastos fijos extendidos: personal administrativo, seguridad, seguros y mantenimiento del sitio durante el período de retraso
Cobertura de Soft Costs
Los soft costs son los gastos indirectos que se incrementan proporcionalmente cuando la construcción se extiende más allá del plazo original. En un proyecto de data center con un cronograma típico de 18 a 30 meses, cada mes adicional de construcción genera costos significativos que no están cubiertos por la póliza CAR/EAR básica:
Honorarios profesionales extendidos: los contratos con arquitectos, ingenieros MEP, consultores de diseño de data centers (como Uptime Institute para certificación Tier) y project managers incluyen cláusulas de extensión que generan costos adicionales. Para un proyecto hiperescala, los honorarios profesionales pueden sumar USD $200,000 a $500,000 por mes adicional.
Costos de permisos y licencias: en jurisdicciones como Chile, donde los procesos de permisos para data centers son particularmente complejos y prolongados, la extensión del cronograma puede requerir renovaciones de permisos de construcción, actualizaciones de estudios de impacto ambiental y nuevas aprobaciones regulatorias.
Costos de financiamiento: los intereses sobre la deuda de construcción (típicamente un project finance de USD $100 a $500 millones para proyectos hiperescala) continúan acumulándose durante el retraso, y las comisiones de extensión de líneas de crédito pueden ser significativas.
Cobertura de Comisionamiento: La Fase de Mayor Riesgo
1 Cold Commissioning (Pruebas en Frío)
El cold commissioning es la primera fase de pruebas funcionales del data center, donde los sistemas se prueban sin carga real. Se verifican los circuitos eléctricos, se prueban los sistemas de transferencia automática entre utility y generadores, se calibran los sistemas de refrigeración y se valida la secuencia de arranque de los UPS. Durante esta fase, el riesgo principal es el daño a equipos por errores de configuración, cortocircuitos durante las pruebas eléctricas y fallas mecánicas en equipos nuevos.
2 Hot Commissioning (Pruebas en Caliente)
El hot commissioning introduce carga real o simulada en los sistemas. Se prueban los generadores diésel bajo carga plena durante períodos extendidos, se valida la capacidad de refrigeración bajo condiciones de diseño, y se realiza el Integrated Systems Test (IST) que simula una pérdida total de utility para verificar que toda la cadena de redundancia funciona correctamente. Esta es la fase de mayor riesgo: los equipos operan bajo estrés máximo, y un fallo en la secuencia de transferencia puede dañar transformadores, UPS o equipos IT de prueba con valores de millones de dólares.
La póliza de construcción debe cubrir explícitamente los daños durante el comisionamiento. Muchas pólizas CAR/EAR estándar excluyen o limitan la cobertura durante las fases de prueba, lo que deja al propietario expuesto precisamente en el momento de mayor riesgo. Zurich, por ejemplo, ha desarrollado un producto de seguro de ciclo de vida para data centers que específicamente aborda la transición entre construcción, comisionamiento y operación, eliminando las brechas que surgen cuando se usan pólizas separadas para cada fase.
3 Transición de Póliza de Construcción a Operativa
La transición de la póliza CAR/EAR a la póliza operativa de property es un momento crítico que requiere coordinación precisa. En un data center que se construye por fases (lo cual es la norma en proyectos hiperescala), partes de la instalación pueden estar operando comercialmente mientras otras siguen en construcción. Esto crea una superposición donde ambas pólizas deben estar activas simultáneamente, con definiciones claras de qué áreas cubre cada una.
La recomendación es establecer un protocolo de transferencia por data hall: cada hall se transfiere de la póliza de construcción a la operativa cuando obtiene su certificación de ocupación y comienza a recibir equipos IT de tenants. La cobertura de equipo electrónico debe activarse simultáneamente para los equipos IT que ingresan al hall operativo.
Construcción de Data Centers por País en LATAM
🇲🇽 México: El Motor de la Región
México concentra la mayor actividad constructiva de data centers en LATAM, con un costo promedio de construcción de USD $1,265 por metro cuadrado y un objetivo ambicioso de alcanzar 1,500 MW de capacidad instalada para 2030. La inversión de USD $23,400 millones de CFE en infraestructura eléctrica es un factor habilitador clave, pero también genera riesgos de construcción específicos: la dependencia de la infraestructura eléctrica de CFE para alimentar los data centers significa que los retrasos en las subestaciones eléctricas pueden retrasar todo el proyecto.
Querétaro, el Estado de México y Nuevo León son los principales corredores de data centers en construcción. Los operadores como KIO Networks, Equinix y los nuevos entrantes hiperescala deben considerar que los programas de seguros de construcción en México deben incluir cobertura sísmica (zona sísmica B-C) y cobertura de daños por inundación, particularmente en el Valle de México donde el riesgo pluvial es significativo.
🇨🇱 Chile: Desafíos de Permisos
Con 34 data centers en fase de permisos, Chile enfrenta un cuello de botella regulatorio que afecta directamente a los seguros de construcción. Los plazos de permisos pueden extenderse 6 a 12 meses más allá de lo previsto, lo que incrementa los costos de soft costs y DSU. La póliza CAR/EAR para proyectos en Chile debe contemplar períodos de vigencia más largos y sublímites de soft costs más generosos para absorber estos retrasos regulatorios. La exposición sísmica (Chile es una de las zonas más sísmicas del mundo) también requiere sublímites de terremoto adecuados tanto en la póliza de construcción como en la cobertura DSU.
🇦🇷 Argentina: Marco RIGI
El Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI) ha generado un nuevo flujo de proyectos de data centers en Argentina, con beneficios fiscales y cambiarios que hacen viable la inversión. Sin embargo, la volatilidad macroeconómica introduce complejidades únicas en la estructura del seguro de construcción: la suma asegurada debe denominarse en dólares para evitar la erosión del valor por devaluación del peso, y los sublímites deben revisarse trimestralmente para mantener la adecuación de la cobertura.
🇨🇴 Colombia: Portal VUI
La Ventanilla Única de Inversión (VUI) ha simplificado los trámites para proyectos de data centers en Colombia, pero los operadores aún enfrentan requisitos regulatorios complejos en materia ambiental y de uso de suelo. La póliza de construcción para proyectos en Bogotá debe considerar la altitud (2,640 msnm) que afecta el rendimiento de los equipos de refrigeración durante el comisionamiento, y la exposición a fenómenos de remoción en masa en ciertas zonas de la sabana de Bogotá.
Programas de Mercado: Zurich y Aon
El mercado asegurador ha respondido al boom de construcción de data centers con productos especializados. El programa de seguro de ciclo de vida de Zurich para data centers ofrece una cobertura continua desde la fase de diseño hasta la operación, eliminando las brechas entre pólizas de construcción y operativas. La facilidad de USD $5,000 millones de Aon para data centers proporciona capacidad agregada para los proyectos más grandes de la región, con acceso a mercados de Londres, Bermuda y Zurich.
NextGuard Insurance, como broker especializado, conecta a los operadores de data centers en América Latina con estos programas globales, adaptando la estructura a las regulaciones locales de seguros en cada país y asegurando que la cobertura sea admitida (admitted) donde la regulación lo requiere o colocada en mercados de exceso (excess & surplus) cuando la capacidad local es insuficiente.
Errores Comunes en Seguros de Construcción de Data Centers
1. Omitir el DSU: el error más costoso. Sin cobertura DSU, un incendio que retrasa la apertura del data center tres meses puede generar pérdidas de USD $10-30 millones en ingresos no cubiertos, además del daño físico.
2. Sublímites insuficientes para equipos MEP: un transformador de media tensión de 30 MVA puede costar USD $2-4 millones con tiempos de reemplazo de 8-12 meses. Si el sublímite de equipos en la póliza CAR no contempla estos valores, la cobertura es inadecuada.
3. No cubrir el comisionamiento: las exclusiones de pruebas y comisionamiento en pólizas CAR/EAR genéricas dejan al propietario sin cobertura durante la fase de mayor riesgo del proyecto.
4. Póliza con vigencia insuficiente: los proyectos de data centers en LATAM frecuentemente se extienden 6-12 meses más allá del plazo original. Una póliza con vigencia ajustada al cronograma original expira antes de que la construcción termine, dejando semanas o meses sin cobertura.
5. Ignorar los riesgos de incendio durante la construcción: las actividades de soldadura, corte y trabajo en caliente durante la construcción son la causa principal de incendios en obras. Sin un programa adecuado de hot work permits y cobertura de incendio durante construcción, el riesgo es exponencial.
Preguntas Frecuentes sobre Builders Risk para Data Centers
¿Está Construyendo un Data Center en LATAM?
Programas CAR/EAR con DSU y cobertura de comisionamiento específica para proyectos de data centers. Capacidad hasta USD $500M con aseguradoras A+.
Email: adolfo@nextguardinsurance.com · Español · English · Português
